Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania.

Kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu mieszkania?
 

Należy pamiętać, że umowa najmu mieszkania jest bardzo specyficzną umową, której wypowiedzenie nie zawsze jest możliwe.

Dzieje się tak, niezależnie od tego jakie są zapisy umowy. Wynika to ze wspomnianej specyfiki tego rodzaju umowy, która w znaczący sposób chroni lokatora (najemcę). W uproszczeniu; ochrona ta powoduje, że część zapisów umowy, w szczególności tych odnoszących się do wypowiedzenia umowy najmu, faktycznie nie obowiązuje gdyż, jako niezgodne z przepisami, uznawane są za nieważne i nie mające zastosowania między stronami najmu.

Trzeba pamiętać, że wobec Wynajmującego (najczęściej właściciela mieszkania) do umowy najmu mieszkania, nie stosuje się art. 673 kodeksu cywilnego, który pozwala stronom na wypowiedzenie umowy najmu, która jest zawarta na czas nieokreślony. W jaki sposób wynajmujący może wypowiedzieć umowę? O tym niżej.

Z takiego wypowiedzenia, tj. wypowiedzenia najmu mieszkania na podstawie 673 kodeksu cywilnego, może skorzystać  natomiast najemca, czyli lokator.

Terminy wypowiedzenia najmu przez lokatora / przez najemcę

Jeżeli umowa najmu mieszkania zawarta jest na czas nieoznaczony, lokator może wypowiedzieć taką umowę. Termin wypowiedzenia może być określony w umowie. Jeżeli w umowie termin wypowiedzenia nie jest określony, to stosujemy ustawowe terminy wypowiedzenia.

Ustawowe terminy wypowiedzenia umowy najmu

Termin wypowiedzenia zależy od tego, w jakich odstępach czasu płacimy czynsz.

Standardowo płaci się go co miesiąc – wtedy termin wypowiedzenia wynosi miesiąc, ze skutkiem na koniec miesiąca.

1. gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć - -najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
2. gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc - na trzy dni naprzód,
3. gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Wypowiedzenie tylko gdy umowa na czas określony

Trzeba pamiętać, że powyższe dotyczy tylko umowy na czas nieokreślony. Gdy natomiast umowa zawarta jest na określony okres czasu, to najemca, czy lokator, mogą wypowiedzieć umowę tylko w w przypadkach określonych w umowie.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę?

Właściciel lokalu- jak już wyżej wspomniano- nie zawsze może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania.

Właściciel mieszkania, czyli wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania, tylko i wyłącznie w określonych sytuacjach:

1. Wypowiedzenie gdy lokator nie płaci czynszu,

2. Jeżeli lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową,

3. Jeżeli lokator powoduje szkody,

4. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

5. Jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

6. Nastąpić ma remont lub rozbiórka budynku, w którym lokal się znajduje,

7. Jeżeli lokator nie zajmuje mieszkania od ponad roku,

8. Jeżeli właściciel zamierza zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu,

Wypowiedzenie umowy najmu gdy lokator nie płaci czynszu

Jest to najczęściej spotykany powód wypowiedzenia umowy najmu mieszkania. Aby jednak wynajmujący mógł wypowiedzieć umowę muszą być ściśle zachowane określone wymogi formalne.

Wymogi formalne wypowiedzenia umowy najmu

Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania, z powodu braku płatności z zachowaniem terminu miesiąca, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Aby to mogło nastąpić zwłoka w zapłacie czynszu (lub opłat eksploatacyjnych) wynosi co najmniej 3 pełne miesiące. Trzy pełne miesiące zwłoki oznaczają, że niepełne wpłaty w każdym miesiącu, nie pozwalają na wypowiedzenie umowy, do chwili gdy suma tych zaległości nie wyniesie sumy opłat za trzy miesiące.

Dodatkowo, aby to wypowiedzenie mogło nastąpić, należy najpierw pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy – wyznaczając mu dodatkowy miesiąc na zapłatę zaległości.

Jak łatwo zatem zauważyć, procedura wypowiedzenia umowy najmu mieszkania przez wynajmującego (właściciela lokalu), jest dość sformalizowana. Prawidłowe przeprowadzenie procedury umowy najmu lokalu, pozwala na skuteczne uzyskanie wyroku eksmisyjnego. W przypadku stwierdzenia przez sąd nieprawidłowości w tym zakresie, sąd nie wyda takiego wyroku. W praktyce oznaczać to może dodatkowe kilkanaście lub kilkadziesiąt miesięcy obecności niepłacącego lokatora w mieszkaniu.

Aktualności

Zadzwoń do nas:

669 828 958

KANCELARIA HRD LEGAL
UL. POTOCKA 35/U1, 01-631 WARSZAWA
TEL. 669 828 958
E-MAIL: KANCELARIA@KANCELARIAHRD.PL

©Kancelaria HRD Legal 2023
Polityka prywatności i cookies