Egzekucja z nieruchomości prowadzona może być wyłącznie przez komornika w którego okręgu nieruchomość jest położona. Oznacza to ograniczenie dla wierzyciela, w możliwości wyboru komornika. Wyjątek dotyczy sytuacji w której nieruchomość położona jest w okręgu kilku sądów. W takim przypadku wierzyciel może wybrać komornika do którego skieruje wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Inni wierzyciele, chcący skierować egzekucję do tej samej nieruchomości będą już jednakże związani tym wyborem. Należy mieć przy tym na uwadze, że podobne sytuacje zdarzają się w praktyce niezwykle rzadko. Egzekucja z nieruchomości, jako postępowanie dalece bardziej sformalizowane aniżeli egzekucja z innych rodzajów majątku, odbywa się pod ścisłym nadzorem sądu. Znajduje się to swoje odzwierciedlenie na wszystkich etapach postępowania. Pierwszym z przejawów jest obowiązek komornika poinformowania sądu o samym fakcie wszczęcia egzekucji.

   Co niezwykle istotne w praktyce, obok stron postępowania, a więc dłużnika, oraz wierzyciela, w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości występują również inni uczestnicy. Do takich zaliczamy:

1. osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe, a zatem takie prawa jak:

- użytkowanie na nieruchomości,

- służebności,

- hipoteka,

2. osoby, którym przysługują roszczenia,

3. osoby, którym przysługują prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości

a także, w przypadku gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste nieruchomości,

4. organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste

  Po złożeniu wniosku egzekucyjnego do komornika, ten przystępuje bezzwłocznie do zajęcia wskazanej nieruchomości. Zajęcie nieruchomości jest w zasadzie pierwszą czynnością egzekucyjną jaką dokonuje komornik i ma kardynalne znaczenie dla skuteczności postępowania. Nie wchodząc w szczegółowe dywagacje, zajęcie nieruchomości ma ten skutek, że ewentualne przeniesienie jej własności, czy też obciążenie, nie wywiera skutków dla egzekucji. Ewentualny nabywca zajętej nieruchomości, uczestniczy w postępowaniu w charakterze dłużnika. Odpowiada on oczywiście jedynie z zajętej nieruchomości, której stał się właścicielem w toku egzekucji. Obciążenie nieruchomości po zajęciu, czy też rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. Należy mieć również na uwadze, że hipoteka przymusowa, wpisana do księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, nie korzysta z pierwszeństwa z zaspokojenia przed wierzycielami na których rzecz nastąpiło zajęcie. W praktyce najczęściej dłużnicy próbują „wykiwać” komornika i wierzyciela poprzez przeniesienie własności nieruchomości. Pomysłowość dłużników jest tutaj nieograniczona i tak obok klasycznej sprzedaży nieruchomości, często mamy do czynienia np. z przewłaszczeniem na zabezpieczenie, lub dodatkowym obciążeniem nieruchomości. Są to czynności, które co prawda mogą utrudnić i spowolnić postępowanie egzekucyjne, jednakże nie są w stanie go zniweczyć. Nie jest to jednak całkowicie niemożliwe gdyż istnieją takie rozporządzenia nieruchomością, które skutecznie uniemożliwiają wierzycielom skuteczną egzekucję. Z oczywistych względów, nie zostaną tutaj opisane, natomiast należy mieć świadomość, że takie czynności są w praktyce przeprowadzane przez dłużników. Przeciwdziałanie im jest bardzo trudne, często wręcz skazane na niepowodzenie. Tradycyjnie, najlepszym sposobem na uniknięcie takich sytuacji jest przeciwdziałanie im już na etapie postępowania sądowego.

Zajęcie następuje wraz ze skierowaniem do dłużnika wezwania do zapłaty należności w którym komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu, w terminie dwóch tygodni, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.

  Istotnym zagadnieniem jest sytuacja w której prowadzone jest postępowanie przeciwko dłużnikowi pozostającym w związku małżeńskim, a egzekucja toczy się wobec nieruchomości wchodzącej w skład wspólności majątkowej małżeńskiej. W takim przypadku, posiadając tytuł wykonawczy jedynie przeciwko jednemu z małżonków, komornik będzie uprawniony do zajęcia nieruchomości, natomiast nie będzie mógł prowadzić postępowania w dalszym zakresie. Dalszy bieg postępowania uzależniony będzie od przedłożenia przez wierzyciela tytułu wykonawczego przeciwko obojgu małżonków. Dodatkowo, ustawodawca przyznaje dalsze uprawnienie małżonkowi dłużnikowi, celem zwalczania egzekucji z nieruchomości. Mianowicie małżonek dłużnika ma prawo sprzeciwu wobec zajęcia nieruchomości. W takim przypadku komornik powiadamia o sprzeciwie wierzyciela, który w ciągu tygodnia powinien wystąpić o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności, pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości. Tak ukształtowana ochrona dłużnika w postępowaniu, nastręcza wierzycielom istotnych problemów. Szczególnie, że w praktyce rzadko kiedy dysponują dokumentami mogącymi stanowić podstawę do uzyskania tytułu przeciwko małżonkowi. W takiej sytuacji wierzycielowi pozostaje w zasadzie wyłącznie doprowadzenie do zniesienia wspólności majątkowej łączącej dłużnika z jego małżonkiem.

   W przypadku gdy nie następują trudności, o których mowa była w powyższym akapicie, a dłużnik nie dokonał spłaty po wezwaniu, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Wierzyciel, składając wniosek w tym przedmiocie, zobligowany jest do złożenia odpisu księgi wieczystej nieruchomości, lub zaświadczenia sądu wystawionego na podstawie prowadzonego zbioru dokumentów dla nieruchomości. Zaświadczenie takie zawiera wskazanie wierzyciela i wykaz ujawnionych obciążeń. W przypadku nieruchomości dla których nie jest prowadzona księga wieczysta, wierzyciel powinien złożyć inny dokument stwierdzający własność dłużnika. W praktyce najczęściej sytuacja taka następuje w przypadku egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a dokumentem zastępującym wyciąg z księgi wieczystej, jest zaświadczenie spółdzielni. W przypadku problemów z uzyskaniem tych dokumentów, wierzyciel może wnioskować o uzyskanie ich bezpośrednio przez komornika.

  Komornik zawiadamia o terminie opisu i oszacowania dłużnika, wierzyciela, oraz innych uczestników postępowania jeżeli tacy występują w danej sprawie. Termin opisu i oszacowania jest informacją publiczną. Komornik poprzez obwieszczenie wywieszone w budynku sądowym, oraz w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta), wzywa uczestników, nie wskazanych przez strony postępowania, oraz inne osoby roszczące sobie prawa do nieruchomości, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Zawiadomienie, jak i obwieszczenia powinny zostać dokonane najpóźniej na dwa tygodnie przed dniem rozpoczęciem opisu.

Opis i oszacowanie nieruchomości następuje przez sporządzenie przez komornika protokołu, który zawiera m.in. informacje w przedmiocie:

1. oznaczenia nieruchomości,

2. praw i obciążeń stwierdzonych dla nieruchomości,

3. ustalonych umów ubezpieczenia,

4. osób w których posiadaniu znajduje się nieruchomość,

5. sposobu korzystania z nieruchomości przez dłużnika,

6. zgłoszonych praw do nieruchomości,

7. oszacowania nieruchomości.

Oszacowania nieruchomości dokonuje biegły sądowy. Zaliczkę na czynności biegłego wykłada wierzyciel, jest ona następnie zwracana z kwot odzyskanych od dłużnika. Oszacowania można nie dokonywać jeżeli operat był wykonany w terminie 6 miesięcy przed zajęciem. Stronom przysługuje prawo zaskarżenia opisu i oszacowania nieruchomości w terminie dwóch tygodni od ukończenia go.

   Następnym krokiem postępowania jest przygotowanie do licytacji nieruchomości. W pierwszej kolejności komornik zobligowany jest do przygotowania obwieszczenia o licytacji. Licytacja odbywa się publicznie, w budynku sądu. Obwieszczenie o licytacji doręcza się uczestnikom postępowania. Ponadto obwieszczenie powinno być publicznie wywieszone przez dwa tygodnie poprzedzające licytację w budynku sądowym i budynku gminy. Dodatkowo obowiązkowe jest zamieszczenie obwieszczenia na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, oraz w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. Strona może wnieść aby komornik dokonał obwieszczenia w inny sposób. Jest to uprawienie, które jest wykorzystywane w praktyce przez wierzycieli, na rzecz których toczy się egzekucja, z nieruchomości trudnozbywalnych, lub przeznaczonych na specjalistyczny przedmiot działalności. Jak najszersze grono potencjalnych nabywców jest w interesie wszystkich uczestników postępowania. Obwieszczenie o licytacji zawiera informacje dotyczące sprzedawanej nieruchomości, datę i miejsce licytacji, cenę oszacowania i wywołania, a także wysokość rękojmi.

   Jak wspomniano na wstępie, cały proces egzekucji z nieruchomości odbywa się pod nadzorem sądu. Również sam przetarg odbywa się w budynku sądu, na sali sądowej, w obecności sędziego, który czuwa nad prawidłowością postępowania. Uczestniczyć w licytacji może uczestniczyć każdy za wyjątkiem dłużnika, komornika, oraz ich małżonków, dzieci, rodziców i rodzeństwa. Z przetargu są wyłączone również osoby uczestniczące w nim w charakterze urzędowym (np. protokolant). Ograniczenia dotyczą również obcokrajowców, którzy nieruchomość w Rzeczpospolitej Polskiej nabyć mogą wyłącznie za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia takiego nie przedstawiły. Z wyjątkiem w/w osób, wszystkie osoby, które złożyły rękojmię mogą przystąpić do licytacji. Rękojmia wynosi 1/10 sumy oszacowania nieruchomości. Co istotne, rękojmia powinna być wpłacona na rachunek sądu, lub komornika, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Ze składania rękojmi zwolnione są osoby, którym przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje pokrycie w cenie wywołania.

   Cena wywołania podczas pierwszej licytacji wynosi, podobnie jak w przypadku licytacji z ruchomości, ¾ wartości sumy oszacowania. W przypadku drugiej licytacji kształtuje się ona inaczej gdyż wynosi 2/3 sumy oszacowania.

   Licytacja odbywa się ustnie. Przed jej rozpoczęciem komornik ustala tzw. „postąpienie”. Jest to minimalna kwota o którą kolejni licytanci mogą przebijać swoje oferty. Kwota ta nie może być niższa od 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem do pełnych złotych. Osoba, która zaoferowała cenę najwyższą, przetarg wygrywa.

            Istotną kwestią dla wierzycieli jest możliwość uczestniczenia w przetargu i zaliczenia na poczet ceny nabycia własnej wierzytelności lub jej części, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia. Również nabywca, będący osobą trzecią, może za zgodą wierzyciela wyrażonej pisemnie z podpisem urzędowo poświadczonym, zaliczyć tę wierzytelność na cenę nabycia.

Jest to rozwiązanie, które nie jest zbyt często stosowane przez wierzycieli, z wyjątkiem wierzycieli instytucjonalnych. Nie należy o tej możliwości zapominać gdyż umożliwia często bezgotówkowe przejęcie nieruchomości dłużnika i zbycie jej na wolnym rynku.

Aktualności

Zadzwoń do nas:

669 828 958

KANCELARIA HRD LEGAL
UL. POTOCKA 35/U1, 01-631 WARSZAWA
TEL. 669 828 958
E-MAIL: KANCELARIA@KANCELARIAHRD.PL

©Kancelaria HRD Legal 2023
Polityka prywatności i cookies